1. Назначение и основные выводы
Обзор показывает цены предложения земельных участков за сотку (100 кв.м) по назначению земли (ИЖС, садоводство, промназначение, коммерческая земля), по удалённости от МКАД, по направлениям от Москвы, по городским и муниципальным округам Московской области и по площади участка. Обзор предназначен для сравнительного подхода в отчётах об оценке земли и для проверки цен аналогов, а также для тех, кто покупает или продаёт участок.
Основные выводы:
- медиана цены сотки в Московской области — 235 тыс. руб.: участки под ИЖС — 272 тыс., в садовых товариществах (СНТ, ДНП) — 172 тыс., промназначения — 450 тыс.; типичный участок под ИЖС — 8,5 соток за 2,5 млн руб.;
- главный фактор цены — удалённость от МКАД: сотка в первых 10 км от МКАД стоит 1,3 млн руб., в 20–30 км — 533 тыс. руб., в 50–80 км — 136 тыс., дальше 80 км — 55 тыс., то есть в 24 раза дешевле;
- на одинаковом расстоянии цена зависит от направления: сотка под ИЖС в 30–50 км от МКАД стоит от 177 тыс. руб. (восток) до 765 тыс. (юго-запад);
- в Москве участки продаются почти только в Новой Москве: медиана — 1 066 тыс. руб. за сотку, в Новомосковском округе — 1 833 тыс., в Троицком — 809 тыс.
Пояснение для читателя-неспециалиста: здесь приведены цены, которые продавцы указывают в объявлениях (та сумма, которую они хотели бы получить), а не цены сделок. Медиана — значение «посередине»: половина объявлений дешевле, половина дороже. Сотка — 100 кв.м; цена сотки — цена участка, делённая на его площадь в сотках.
Цифры обзора описывают рынок в целом и не заменяют оценку конкретного участка. Если нужна рыночная стоимость вашего участка для банка, суда, сделки, наследства или оспаривания кадастровой стоимости, обращайтесь к нам: сайт iiii.ru, почта info@iiii.ru, телефон +7 (925) 755-77-85.
2. Исходные данные
Источник — объявления о продаже земельных участков, собранные сервисом ads-api.ru с площадок Циан, Яндекс Недвижимость, Авито и Юла (тариф без телефонов: персональные данные продавцов не запрашивались и не хранятся). Взяты объявления, впервые опубликованные в октябре 2026 года, в Москве (с Новой Москвой) и Московской области, — участки из раздела «Участки» и земля из раздела «Коммерческая недвижимость». Участки с домом, которые продаются как дом, в обзор не входят.
Правила отбора записей:
- участки с ценой и площадью от 1 до 10 000 соток (у коммерческой земли площадь пересчитана в сотки из гектаров или квадратных метров);
- один и тот же участок на нескольких площадках (совпадают координаты и площадь) учтён один раз;
- объявления, у которых вместо адреса участка указан центр Москвы, исключены; в Москве исключены также объявления без координат и с координатами внутри МКАД: участки внутри МКАД почти не продаются, а под адресом «Москва» на Авито размещают участки за городом;
- исключены 2 % самых дешёвых и 2 % самых дорогих объявлений по цене сотки для каждого назначения на каждой территории.
Таблица 1 – Характеристика выборки: число объявлений по назначению земли
| Территория | Всего | ИЖС | СНТ, ДНП | Промназначение | Коммерческая (Циан) | Не указано |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Москва | 911 | 23 | 138 | 16 | 17 | 717 |
| Московская область | 11 384 | 2 179 | 1 638 | 623 | 1 624 | 5 320 |
Назначение земли указано только в объявлениях Авито (поле «Категория земель»: поселений (ИЖС), сельхозназначения (СНТ, ДНП), промназначения) и в разделе коммерческой земли Циан. На Циан и Яндекс Недвижимости в разделе «Участки» назначение в данных площадки не передаётся, поэтому у большей части объявлений оно не указано; такие участки входят в строки «все участки» и «назначение не указано». В разделе коммерческой земли Циан кроме промышленных участков много обычных участков поселений и сельхозназначения, которые продаются нарезкой по одной цене за сотку; промышленные участки оттуда отнесены к промназначению, остальные показаны отдельно как «коммерческая земля (Циан)».
3. Метод
Для каждой группы рассчитаны медиана и квартили цены сотки (цена участка, делённая на площадь в сотках). Удалённость от МКАД взята из поля объявления «Расстояние от МКАД», если оно заполнено (Авито), а иначе рассчитана по координатам участка как расстояние по прямой до центра Москвы минус 17 км (средний радиус МКАД). Направление от Москвы — один из восьми секторов по азимуту от центра Москвы. Округ Московской области взят из адреса объявления; если в адресе указан только населённый пункт, округ определён по пяти ближайшим объявлениям с указанным округом. Не показаны группы, где меньше 30 объявлений в Московской области (по её округам — меньше 50) и меньше 15 в Москве.
4. Москва: цена сотки по назначению земли
Таблица 2 – Цена предложения земельных участков по назначению: Москва, октябрь 2026 года
| Назначение | Объявлений | Медиана площади, сот. | Медиана цены участка, млн руб. | Цена сотки: медиана, тыс. руб. | Цена сотки: квартили, тыс. руб. |
|---|---|---|---|---|---|
| ИЖС | 23 | 8,9 | 12,8 | 2 024 | 175–3 793 |
| СНТ, ДНП | 138 | 7,1 | 8,4 | 1 013 | 583–1 688 |
| Промназначение | 16 | 67,4 | 97,0 | 1 167 | 646–3 412 |
| Коммерческая земля (Циан) | 17 | 50 | 85,0 | 1 200 | 752–4 180 |
| Назначение не указано | 717 | 10 | 11,5 | 1 062 | 703–1 860 |
| Все участки | 911 | — | — | 1 066 | 686–1 900 |
5. Московская область: цена сотки по назначению земли
Таблица 3 – Цена предложения земельных участков по назначению: Московская область, октябрь 2026 года
| Назначение | Объявлений | Медиана площади, сот. | Медиана цены участка, млн руб. | Цена сотки: медиана, тыс. руб. | Цена сотки: квартили, тыс. руб. |
|---|---|---|---|---|---|
| ИЖС | 2 179 | 8,5 | 2,5 | 272 | 143–583 |
| СНТ, ДНП | 1 638 | 9 | 1,8 | 172 | 81–350 |
| Промназначение | 623 | 50 | 24,0 | 450 | 255–735 |
| Коммерческая земля (Циан) | 1 624 | 13,1 | 1,1 | 78 | 48–194 |
| Назначение не указано | 5 320 | 10 | 3,2 | 280 | 150–708 |
| Все участки | 11 384 | — | — | 235 | 110–553 |
В Московской области участки под ИЖС дороже садовых в 1,6 раза по медиане цены сотки (на ИЖС можно прописаться и проще подвести коммуникации), промназначения — дороже всех, но и участки там крупнее (медиана — 50 соток). Участки без указанного назначения (в основном Циан и Яндекс Недвижимость) дороже участков Авито: среди них больше участков ближе к Москве. В Москве назначение указано лишь у 194 объявлений из 911, поэтому сравнение по назначению для Москвы не показательно.
6. Цена сотки по удалённости от МКАД
Таблица 4 – Медиана цены сотки по удалённости от МКАД: Москва, тыс. руб., октябрь 2026 года
| Удалённость | Объявлений | Все участки | ИЖС | СНТ, ДНП | Промназначение | Коммерческая (Циан) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| до 10 км | 195 | 2 400 | 2 500 | 2 000 | — | — |
| 10–20 км | 221 | 1 429 | — | 1 317 | — | — |
| 20–30 км | 235 | 1 009 | — | 903 | — | — |
| 30–50 км | 236 | 644 | — | 533 | — | — |
| 50–80 км | 24 | 400 | — | — | — | — |
Таблица 5 – Медиана цены сотки по удалённости от МКАД: Московская область, тыс. руб., октябрь 2026 года
| Удалённость | Объявлений | Все участки | ИЖС | СНТ, ДНП | Промназначение | Коммерческая (Циан) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| до 10 км | 460 | 1 300 | 1 149 | 1 024 | 1 042 | 882 |
| 10–20 км | 1 470 | 967 | 912 | 908 | 796 | 460 |
| 20–30 км | 1 529 | 533 | 595 | 513 | 500 | 230 |
| 30–50 км | 3 362 | 228 | 264 | 214 | 348 | 130 |
| 50–80 км | 3 082 | 136 | 174 | 121 | 230 | 68 |
| более 80 км | 1 481 | 55 | 94 | 58 | 138 | 33 |
Цена сотки быстро падает с удалённостью от МКАД: от 10–20 до 30–50 км — в 4,2 раза для всех участков и в 3,5 раза для ИЖС. Вблизи Москвы ИЖС и СНТ стоят почти одинаково, а с удалённостью садовые участки дешевеют сильнее: дальше 80 км сотка в СНТ стоит 58 тыс. руб., под ИЖС — 94 тыс. В Новой Москве та же картина: от 2 400 тыс. руб. за сотку в первых 10 км от МКАД до 644 тыс. в 30–50 км.
7. Цена сотки по направлениям от Москвы
Таблица 6 – Медиана цены сотки по направлениям от Москвы (Московская область), тыс. руб., октябрь 2026 года
| Направление | Объявлений | Все участки | ИЖС | СНТ, ДНП | Промназначение |
|---|---|---|---|---|---|
| Юго-запад | 519 | 480 | 752 | 230 | — |
| Северо-восток | 831 | 400 | 500 | 278 | 800 |
| Запад | 2 051 | 333 | 264 | 142 | 280 |
| Северо-запад | 1 538 | 261 | 333 | 196 | 360 |
| Юг | 2 236 | 213 | 240 | 212 | 330 |
| Восток | 1 098 | 200 | 200 | 170 | 450 |
| Юго-восток | 1 829 | 181 | 163 | 105 | 568 |
| Север | 1 280 | 170 | 243 | 125 | 385 |
Направления различаются и составом предложения: на одних больше участков близко к Москве, на других — дальних. Поэтому ниже направления сравниваются при одинаковой удалённости от МКАД.
Таблица 7 – Медиана цены сотки под ИЖС по направлению и удалённости от МКАД, тыс. руб., октябрь 2026 года (группы от 15 объявлений)
| Направление | 10–20 км | 20–30 км | 30–50 км | 50–80 км | более 80 км |
|---|---|---|---|---|---|
| Север | 912 | 335 | 200 | 119 | — |
| Северо-восток | 892 | 617 | 340 | 200 | — |
| Восток | 729 | 520 | 177 | 192 | 75 |
| Юго-восток | 493 | 409 | 189 | 100 | 90 |
| Юг | 792 | 667 | 238 | 195 | 96 |
| Юго-запад | 1 292 | 975 | 765 | 268 | — |
| Запад | 1 063 | 912 | 541 | 200 | 100 |
| Северо-запад | 966 | 469 | 333 | 139 | — |
Таблица 8 – Медиана цены сотки в СНТ и ДНП по направлению и удалённости от МКАД, тыс. руб., октябрь 2026 года (группы от 15 объявлений)
| Направление | 10–20 км | 20–30 км | 30–50 км | 50–80 км | более 80 км |
|---|---|---|---|---|---|
| Север | — | 344 | 176 | 85 | 54 |
| Северо-восток | 654 | 339 | 227 | 123 | — |
| Восток | — | 340 | 166 | 117 | 50 |
| Юго-восток | 429 | 533 | 178 | 73 | 64 |
| Юг | — | 612 | 246 | 173 | 83 |
| Юго-запад | — | — | 384 | 200 | — |
| Запад | 1 020 | — | 312 | 171 | 50 |
| Северо-запад | — | 500 | 264 | 100 | 56 |
При одинаковой удалённости дороже всего западные и юго-западные направления: в 20–30 км от МКАД сотка под ИЖС стоит от 335 тыс. руб. (север) до 975 тыс. (юго-запад), то есть разница по направлению — в 2,9 раза. При подборе аналогов для оценки участка их нужно брать на том же направлении и на близком расстоянии от МКАД.
8. Цена сотки по округам и районам
Таблица 9 – Медиана цены сотки в Москве по административным округам, тыс. руб., октябрь 2026 года
| Округ | Объявлений | Все участки | СНТ, ДНП | Квартили (все участки) |
|---|---|---|---|---|
| Западный | 29 | 3 276 | — | 2 635–4 504 |
| Новомосковский | 304 | 1 833 | 1 609 | 1 279–2 654 |
| Троицкий | 536 | 809 | 666 | 564–1 193 |
Таблица 10 – Медиана цены сотки по городским и муниципальным округам Московской области, тыс. руб., октябрь 2026 года (от 50 объявлений)
| Округ | Объявлений | Все участки | ИЖС | СНТ, ДНП |
|---|---|---|---|---|
| Красногорск | 178 | 2 025 | — | — |
| Химки | 145 | 1 100 | — | — |
| Одинцовский | 587 | 1 023 | 998 | 1 020 |
| Балашиха | 140 | 1 000 | — | — |
| Ленинский | 128 | 939 | — | — |
| Мытищи | 223 | 911 | 736 | — |
| Люберцы | 106 | 800 | — | — |
| Подольск | 228 | 715 | 783 | — |
| Пушкинский | 380 | 710 | 789 | — |
| Наро-Фоминский | 363 | 347 | 614 | 200 |
| Богородский | 288 | 310 | — | 245 |
| Щёлково | 315 | 300 | 408 | 390 |
| Солнечногорск | 329 | 297 | — | — |
| Раменский | 1 058 | 281 | 212 | 183 |
| Истра | 887 | 280 | 317 | 264 |
| Домодедово | 801 | 240 | 238 | 246 |
| Рузский | 267 | 200 | 200 | — |
| Чехов | 614 | 193 | 247 | 191 |
| Дмитровский | 1 088 | 170 | 250 | 150 |
| Серпухов | 233 | 144 | — | 127 |
| Павлово-Посадский | 196 | 138 | — | — |
| Ступино | 362 | 133 | 200 | — |
| Сергиево-Посадский | 255 | 125 | — | 114 |
| Клин | 336 | 117 | — | 73 |
| Воскресенск | 235 | 108 | — | — |
| Можайский | 263 | 94 | — | 75 |
| Волоколамский | 160 | 89 | — | — |
| Орехово-Зуевский | 156 | 86 | — | — |
| Коломна | 184 | 84 | — | — |
| Егорьевск | 98 | 66 | — | — |
| Луховицы | 97 | 63 | — | — |
| Кашира | 93 | 62 | — | — |
| Талдомский | 87 | 50 | — | — |
| Шаховская | 195 | 31 | — | — |
| Серебряные Пруды | 65 | 28 | — | — |
| Шатура | 75 | 27 | — | — |
Дороже всего участки в округах, граничащих с Москвой на западе и северо-западе (Красногорск, Химки, Одинцовский — от 1 023 тыс. руб. за сотку), дешевле всего — на границах области (Шаховская, Серебряные Пруды, Шатура — до 31 тыс.). Большие округа (Дмитровский, Раменский, Истра, Домодедово) тянутся от Москвы на десятки километров, и цена внутри них зависит от удалённости сильнее, чем от названия округа.
9. Цена сотки по площади участка
Таблица 11 – Медиана цены сотки по площади участка: Москва, тыс. руб., октябрь 2026 года
| Площадь, соток | Объявлений | Все участки | ИЖС | СНТ, ДНП | Промназначение |
|---|---|---|---|---|---|
| до 6 | 178 | 1 193 | — | 840 | — |
| 6–10 | 323 | 976 | — | 1 231 | — |
| 10–15 | 203 | 1 045 | — | 845 | — |
| 15–25 | 103 | 1 258 | — | — | — |
| 25–50 | 56 | 2 217 | — | — | — |
| 50–100 | 21 | 2 525 | — | — | — |
| более 100 | 27 | 752 | — | — | — |
Таблица 12 – Медиана цены сотки по площади участка: Московская область, тыс. руб., октябрь 2026 года
| Площадь, соток | Объявлений | Все участки | ИЖС | СНТ, ДНП | Промназначение |
|---|---|---|---|---|---|
| до 6 | 1 482 | 300 | 348 | 248 | — |
| 6–10 | 4 218 | 229 | 294 | 185 | — |
| 10–15 | 2 494 | 185 | 226 | 139 | — |
| 15–25 | 1 307 | 203 | 194 | 166 | 474 |
| 25–50 | 900 | 360 | 108 | 246 | 500 |
| 50–100 | 308 | 450 | — | — | 450 |
| более 100 | 675 | 200 | — | 24 | 320 |
Под ИЖС в Московской области сотка тем дешевле, чем больше участок: от 348 тыс. руб. для участков до 6 соток до 108 тыс. для участков 25–50 соток. В СНТ сотка дешевеет от 248 тыс. для участков до 6 соток до 139 тыс. для 10–15 соток, а дальше ясной зависимости по одному месяцу объявлений не видно; садовые массивы больше гектара продаются по 24 тыс. за сотку. По всем участкам вместе зависимость не видна: среди крупных участков больше земли промназначения, которая дороже. Поэтому корректировку на площадь нужно брать внутри одного назначения.
10. Ограничения
- Это цены предложения, а не сделок. Скидка на торг в обзор не входит; для земли она обычно больше, чем для квартир.
- Назначение земли указано не во всех объявлениях; вид разрешённого использования, наличие коммуникаций (электричество, газ, вода), подъезд, рельеф и соседство в данных площадок не передаются, а они сильно влияют на цену.
- Удалённость рассчитана по прямой, а не по дорогам; для участков без поля «Расстояние от МКАД» — от центра города минус средний радиус МКАД.
- Объявления о продаже участков с домом, а также участки, которые продаются через торги и без объявлений, в обзор не попадают.
- Для оценки конкретного участка нужны аналоги с тем же назначением и видом разрешённого использования, на том же направлении и расстоянии, и корректировки. Такую оценку с отчётом по закону об оценочной деятельности выполняет оценщик iiii.ru.
11. Порядок обновления
Обзор обновляется ежемесячно по объявлениям прошедшего месяца. По мере накопления данных будут добавлены динамика цен, сравнение с кадастровой стоимостью и корректировки на коммуникации и вид разрешённого использования.
Обзор подготовил оценщик К.С. Панфилов.
12. Использование материалов
Материалы обзора (текст, таблицы, цифры) можно цитировать и использовать в отчётах, статьях и презентациях только со ссылкой на источник: «iiii.ru, Аналитика и исследования» и адрес страницы https://iiii.ru/issledovaniya/zemelnye-uchastki-moskva/. На сайтах ссылка должна быть активной. Использование без ссылки на iiii.ru не допускается.
Оценка земельного участка, дома, квартиры или другого имущества для банка, суда, сделки, наследства, оспаривания кадастровой стоимости — на сайте iiii.ru, по почте info@iiii.ru или по телефону +7 (925) 755-77-85.