1. Назначение и основные выводы
Обзор показывает уровень цен предложения квартир за квадратный метр по округам Москвы и городам Московской области, отдельно для вторичного рынка и новостроек. Оно предназначено для раздела «Анализ рынка» отчёта об оценке, для проверки подобранных аналогов и для тех, кто хочет понять, сколько сейчас просят за квартиру в своём районе.
Основные выводы:
- медиана цены предложения в Москве — 533 тыс. руб. за кв.м: на вторичном рынке 462 тыс., в новостройках 608 тыс. (на 32 % дороже);
- разброс внутри Москвы большой: от 242 тыс. в Троицком округе до 1 021 тыс. в Центральном; в остальных округах старой Москвы медианы лежат в пределах 444–596 тыс.;
- в Московской области медиана — 224 тыс. руб. за кв.м, в 2,4 раза ниже московской; новостройки дороже вторичного рынка всего на 14 %;
- в городах, примыкающих к Москве (Реутов, Красногорск, Долгопрудный), — около 300 тыс. руб. за кв.м, в городах в 50 км и дальше от МКАД — 120–150 тыс.;
- на вторичном рынке Москвы квартиры в панельных домах дешевле, чем в монолитных, на 27 % (391 тыс. против 537 тыс. руб. за кв.м); класс жилья площадки не указывают, тип дома — ближайший к нему признак;
- по классу жилья (новостройки): в Москве комфорт — 399 тыс. руб. за кв.м, бизнес — 591 тыс., элитные дома — 852 тыс.; в Московской области комфорт — 229 тыс., бизнес — 310 тыс.;
- по сравнению с объявлениями сентября медиана вторичного рынка Москвы почти не изменилась (+0,0 %); изменения в новостройках связаны прежде всего со сменой состава предложения (какие корпуса вышли в продажу), а не с ростом цен.
Пояснение для читателя-неспециалиста: здесь приведены цены, которые продавцы указывают в объявлениях (та сумма, которую продавцы хотели бы получить), а не цены сделок. Фактическая цена продажи обычно ниже на величину торга. Медиана — цена «посередине»: половина объявлений дешевле, половина дороже.
Цифры статьи описывают рынок в целом и не заменяют оценку конкретной квартиры. Если нужна стоимость вашей квартиры для нотариуса, суда или раздела имущества, обращайтесь к нам: сайт iiii.ru, почта info@iiii.ru, телефон +7 (925) 755-77-85.
2. Исходные данные
Источник — объявления о продаже квартир, собранные сервисом ads-api.ru с площадок Циан, Яндекс Недвижимость, Авито и Юла (тариф без телефонов: персональные данные продавцов не запрашивались и не хранятся). Взяты объявления, впервые опубликованные с 1 по 28 октября 2026 года: Москва (с Новой Москвой и Зеленоградом) и Московская область.
Правила отбора записей:
- только объявления о продаже («продам»), с ценой и общей площадью от 10 до 400 кв.м;
- одна и та же квартира, выставленная на нескольких площадках (совпадают координаты дома, площадь и этаж), учтена один раз;
- исключены 1 % самых дешёвых и 1 % самых дорогих объявлений за квадратный метр отдельно по вторичному рынку и новостройкам каждой территории (опечатки в цене и площади, доли, элитные объекты);
- объявления с адресом в Москве, ошибочно отнесённые площадкой к Московской области, исключены.
Таблица 1 – Характеристика выборки
| Территория | Объявлений до очистки | После очистки | Вторичный рынок | Новостройки |
|---|---|---|---|---|
| Москва | 40 736 | 39 922 | 21 448 | 18 474 |
| Московская область | 33 600 | 32 928 | 18 870 | 14 058 |
| Всего | 74 336 | 72 850 | 40 318 | 32 532 |
Объявления по площадкам: Циан — 61 %, Яндекс Недвижимость — 33 %, Авито — 6 %, Юла — 1 %. Объявления Авито в сервисе представлены неполно, поэтому выборка ближе к предложению Циан и Яндекса, где больше агентств и застройщиков.
3. Метод
Для каждой группы (округ, город, вид рынка) рассчитаны медиана цены за квадратный метр общей площади и квартили: нижний (25 % объявлений дешевле) и верхний (25 % дороже). Медиана выбрана вместо среднего, потому что она не зависит от отдельных очень дорогих квартир. Группы, где меньше 50 объявлений (в Московской области — 250), не показаны.
Округ Москвы взят из объявления. У 16 119 объявлений округ не указан; для них взят округ ближайшего по координатам объявления с указанным округом. Город Московской области взят из адреса.
Вид рынка (вторичный или новостройка) указывает продавец. В новостройки попадают и квартиры от застройщика, и переуступки, и квартиры в недавно сданных домах.
4. Москва
Таблица 2 – Цены предложения квартир в Москве по округам, тыс. руб. за кв.м, октябрь 2026 года
| Округ | Объявлений | Медиана | Квартили | Вторичный рынок | Новостройки |
|---|---|---|---|---|---|
| Центральный | 4 446 | 1 021 | 678–1 509 | 734 | 1 446 |
| Северный | 4 364 | 596 | 441–751 | 484 | 695 |
| Западный | 6 767 | 593 | 501–737 | 535 | 631 |
| Южный | 4 111 | 560 | 426–712 | 449 | 679 |
| Северо-Западный | 4 248 | 545 | 424–663 | 500 | 567 |
| Юго-Западный | 2 339 | 482 | 390–581 | 435 | 613 |
| Юго-Восточный | 4 132 | 479 | 387–569 | 416 | 542 |
| Северо-Восточный | 2 703 | 476 | 390–594 | 438 | 599 |
| Восточный | 2 725 | 444 | 373–561 | 412 | 521 |
| Новомосковский | 3 643 | 348 | 304–401 | 358 | 340 |
| Зеленоградский | 266 | 328 | 303–380 | 319 | 380 |
| Троицкий | 176 | 242 | 211–287 | 241 | — |
| Москва в целом | 39 922 | 533 | 403–690 | 462 | 608 |
Медиана цены всей квартиры в Москве — 26,5 млн руб. (вторичный рынок 23,0 млн руб., новостройки 31,0 млн руб.). В Центральном округе новостройки — это в основном клубные дома и элитные комплексы, поэтому их медиана почти вдвое выше вторичного рынка того же округа. В Новомосковском округе, наоборот, новостройки не дороже вторичного рынка: основную часть предложения дают крупные комплексы за МКАД.
5. Московская область
Таблица 3 – Цены предложения квартир в населённых пунктах Московской области, тыс. руб. за кв.м, октябрь 2026 года (250 объявлений и больше)
| Населённый пункт | Объявлений | Медиана | Квартили | Вторичный рынок | Новостройки |
|---|---|---|---|---|---|
| Реутов | 422 | 316 | 268–377 | 300 | — |
| Красногорск | 1 925 | 301 | 260–337 | 300 | 302 |
| Красково | 598 | 297 | 247–344 | 297 | — |
| Долгопрудный | 278 | 295 | 256–325 | 288 | — |
| Одинцово | 850 | 276 | 246–313 | 272 | 285 |
| Люберцы | 1 087 | 272 | 229–300 | 265 | 283 |
| Химки | 2 171 | 271 | 230–331 | 263 | 276 |
| Котельники | 988 | 262 | 221–306 | 253 | 266 |
| Сапроново | 700 | 252 | 235–287 | 242 | 262 |
| Мытищи | 2 445 | 244 | 212–297 | 267 | 236 |
| Видное | 426 | 235 | 207–266 | 235 | — |
| Апрелевка | 260 | 222 | 203–251 | — | — |
| Лыткарино | 313 | 221 | 189–227 | — | 225 |
| Королёв | 469 | 220 | 192–246 | 216 | — |
| Балашиха | 2 626 | 218 | 195–235 | 209 | 222 |
| Пушкино | 1 218 | 214 | 170–243 | 173 | 231 |
| Жуковский | 258 | 193 | 180–210 | 190 | — |
| Домодедово | 568 | 187 | 165–218 | 192 | — |
| Развилка | 372 | 184 | 172–195 | — | 181 |
| Подольск | 587 | 177 | 154–205 | 182 | — |
| Серпухов | 628 | 172 | 156–180 | 136 | 176 |
| Ивантеевка | 483 | 171 | 161–181 | — | 170 |
| Монино | 267 | 151 | 143–152 | — | 151 |
| Раменское | 464 | 150 | 136–202 | 192 | 136 |
| Электросталь | 271 | 121 | 103–149 | 121 | — |
| Московская область в целом | 32 928 | 224 | 175–278 | 209 | 238 |
Дороже всего квартиры в городах, примыкающих к Москве (Реутов, Красногорск, Долгопрудный, Люберцы, Химки), — 270–315 тыс. руб. за кв.м; в городах в 50 км и дальше от МКАД (Электросталь, Ногинск, Коломна, Сергиев Посад) — в 2–2,5 раза ниже. Медиана цены всей квартиры в области — 9,9 млн руб.
6. Цена квадратного метра и число комнат
Таблица 4 – Медиана цены предложения по числу комнат, тыс. руб. за кв.м, октябрь 2026 года
| Территория | Студии | 1 комната | 2 комнаты | 3 комнаты | 4 и более |
|---|---|---|---|---|---|
| Москва | 611 | 540 | 505 | 506 | 639 |
| Московская область | 282 | 234 | 218 | 200 | 200 |
Чем меньше квартира, тем дороже квадратный метр: в Москве студии в пересчёте на кв.м дороже двухкомнатных квартир на 21 %. Исключение — большие квартиры в Москве: среди них много квартир бизнес- и премиум-класса, поэтому их медиана выше. Для оценки эту разницу учитывают корректировкой на площадь; собственное исследование такой корректировки на этих же данных готовится отдельно.
7. Цена квадратного метра и тип дома
Класс жилья (эконом, комфорт, бизнес, премиум) в объявлениях не указывается. Ближайший доступный признак — тип дома (материал стен), который продавец выбирает из списка площадки. Он указан в 54 % объявлений Москвы и в 55 % объявлений Московской области; цены ниже рассчитаны только по этим объявлениям. Группы, где меньше 30 объявлений, не показаны.
Таблица 5 – Цены предложения квартир по типу дома: Москва, тыс. руб. за кв.м, октябрь 2026 года
| Тип дома | Объявлений | Медиана | Квартили | Вторичный рынок | Новостройки |
|---|---|---|---|---|---|
| Монолитный | 11 901 | 570 | 449–714 | 537 | 594 |
| Монолитно-кирпичный | 2 681 | 570 | 442–800 | 570 | 566 |
| Кирпичный | 2 063 | 482 | 398–619 | 482 | — |
| Сталинский | 55 | 480 | 414–608 | 480 | — |
| Панельный | 4 050 | 390 | 342–447 | 391 | 366 |
| Блочный | 712 | 427 | 378–499 | 427 | — |
Таблица 6 – Цены предложения квартир по типу дома: Московская область, тыс. руб. за кв.м, октябрь 2026 года
| Тип дома | Объявлений | Медиана | Квартили | Вторичный рынок | Новостройки |
|---|---|---|---|---|---|
| Монолитный | 6 936 | 246 | 202–293 | 254 | 237 |
| Монолитно-кирпичный | 3 489 | 228 | 199–266 | 230 | 228 |
| Кирпичный | 3 128 | 182 | 134–238 | 178 | 248 |
| Панельный | 4 158 | 208 | 159–267 | 194 | 266 |
| Блочный | 359 | 206 | 158–253 | 206 | — |
Сравнивать типы домов правильнее на вторичном рынке: там в каждой группе дома разных лет и районов. В Москве самый дешёвый квадратный метр на вторичном рынке — в панельных домах (391 тыс. руб.), самый дорогой — в монолитно-кирпичных (570 тыс. руб.), разница 46 %. Разница объясняется не только материалом стен: панельные и блочные дома — в основном массовая застройка 1960–1990-х годов, монолитные — как правило, более новые и выше по классу. В новостройках почти все дома монолитные или монолитно-кирпичные, поэтому класс новостроек по типу дома не различить.
Цены по классам жилья приведены в следующем разделе.
8. Цена квадратного метра и класс жилья
Класс жилья определён по названию жилого комплекса из объявления. Для каждого комплекса класс взят из его карточки в каталоге новостроек Яндекс Недвижимости (realty.yandex.ru, каталоги Москвы и Московской области, около 750 комплексов, просмотрено 30.10.2026). Класс определён для 96 % объявлений новостроек Москвы и 94 % новостроек области. На вторичном рынке класс почти не определяется: сданные дома из каталога новостроек уходят. Группы, где меньше 30 объявлений, не показаны.
Таблица 7 – Цены предложения квартир по классу жилья: Москва, тыс. руб. за кв.м, октябрь 2026 года
| Класс | Объявлений | Медиана | Квартили | Вторичный рынок | Новостройки |
|---|---|---|---|---|---|
| Комфорт | 3 663 | 426 | 334–541 | 517 | 399 |
| Комфорт+ | 622 | 342 | 305–399 | 381 | 330 |
| Бизнес | 11 883 | 593 | 507–697 | 599 | 591 |
| Элитный | 6 081 | 836 | 705–1 256 | 794 | 852 |
Таблица 8 – Цены предложения квартир по классу жилья: Московская область, тыс. руб. за кв.м, октябрь 2026 года
| Класс | Объявлений | Медиана | Квартили | Вторичный рынок | Новостройки |
|---|---|---|---|---|---|
| Эконом | 426 | 175 | 158–202 | 184 | 170 |
| Комфорт | 12 376 | 234 | 202–283 | 260 | 229 |
| Комфорт+ | 2 281 | 283 | 252–321 | 263 | 285 |
| Бизнес | 1 518 | 319 | 268–359 | 342 | 310 |
В Москве новостройки бизнес-класса дороже комфорт-класса на 48 %, элитные дома — ещё на 44 % дороже бизнес-класса; разброс цен в элитном сегменте самый большой (квартили 714–1 345 тыс.). Комфорт-плюс в Москве по медиане дешевле комфорта: почти половину группы дают два крупных проекта в Новой Москве (Первый Московский и Переделкино Ближнее), а класс, присвоенный застройщиком, не учитывает удалённость от центра. В Московской области классы выстроены по порядку: эконом 170, комфорт 229, комфорт-плюс 285, бизнес 310 тыс. руб. за кв.м. Класс, таким образом, нужно рассматривать вместе с местоположением.
Класс жилья указывает застройщик или площадка; единого стандарта классов в России нет. Поэтому класс здесь — ориентир для подбора аналогов, а не точная характеристика дома.
9. Изменение к предыдущему месяцу
Таблица 9 – Медиана цены предложения, тыс. руб. за кв.м: объявления сентября и октября 2026 года
| Территория, вид рынка | Сентябрь | Октябрь | Изменение |
|---|---|---|---|
| Москва, вторичный рынок | 462 | 462 | +0,0 % |
| Москва, новостройки | 582 | 608 | +4,4 % |
| Московская область, вторичный рынок | 205 | 209 | +2,0 % |
| Московская область, новостройки | 253 | 238 | −5,7 % |
Сравниваются объявления, впервые опубликованные в каждом месяце, а не одни и те же квартиры. Изменение медианы на несколько процентов за месяц может объясняться тем, какие дома и корпуса вышли в продажу, поэтому выводы о динамике цен делаются по ряду из нескольких месяцев. Ряд за 12 месяцев будет добавлен в следующих редакциях.
10. Ограничения
- Это цены предложения, а не сделок. Скидка на торг в исследование не входит; её следует брать из отдельных источников и указывать в отчёте.
- Авито представлен неполно, Домклик не представлен. Выборка смещена к объявлениям агентств и застройщиков на Циан и Яндекс Недвижимости.
- В новостройках застройщики выставляют много квартир одного дома, поэтому крупные комплексы сильнее влияют на медиану.
- Вид рынка и число комнат указывает продавец; ошибки в объявлениях не проверялись, кроме исключения крайних значений.
- Состояние и отделка квартир, этаж и год постройки дома в этой статье не учитываются; тип дома и класс жилья — только в отдельных разделах. Для оценки конкретной квартиры нужны аналоги с близкими характеристиками и корректировки. Такую оценку с отчётом по закону об оценочной деятельности выполняет оценщик iiii.ru.
11. Порядок обновления
Статья обновляется ежемесячно по объявлениям прошедшего месяца: новые таблицы, сравнение с предыдущими месяцами, по мере накопления данных — годовая динамика, скидка на торг и срок экспозиции по повторным наблюдениям одних и тех же объявлений.
Обзор подготовил оценщик К.С. Панфилов.
12. Использование материалов
Материалы статьи (текст, таблицы, цифры) можно цитировать и использовать в отчётах, статьях и презентациях только со ссылкой на источник: «iiii.ru, Аналитика и исследования» и адрес страницы https://iiii.ru/issledovaniya/ceny-kvartir-moskva/. На сайтах ссылка должна быть активной. Использование без ссылки на iiii.ru не допускается.
Оценка квартиры, дома или другого имущества для нотариуса, суда, раздела имущества — на сайте iiii.ru, по почте info@iiii.ru или по телефону +7 (925) 755-77-85.