1. Назначение и основные выводы
Обзор показывает цены предложения коммерческой недвижимости за квадратный метр, ставки аренды и валовую доходность по типам объектов (офисы, помещения свободного назначения, торговые, склады, производственные помещения, здания) по районам Рязани и для Рязанской области. Обзор предназначен для сравнительного и доходного подходов в отчётах об оценке, для проверки ставок аренды и цен аналогов и для собственников, которые решают, продавать помещение или сдавать.
Основные выводы:
- медиана цены предложения коммерческих помещений в Рязани — 60 тыс. руб. за кв.м, помещений свободного назначения (основная часть предложения) — 66 тыс.; самые дорогие — в Советском районе (75 тыс.), самые дешёвые — в Октябрьском (37 тыс.);
- медиана ставки аренды в Рязани — 700 руб. за кв.м в месяц: помещения свободного назначения — 750 руб., офисы — 700 руб., торговые — 870 руб., склады и производственные — 400–449 руб.;
- валовая доходность по отношению медианной ставки аренды к медианной цене продажи — около 14,0 % в год, заметно выше, чем в Москве (около 9 %): помещения в Рязани дешевле московских сильнее, чем ставки аренды;
- в Рязанской области объявлений за месяц мало (161 о продаже и 55 об аренде), при продаже это в основном здания целиком (медиана 12 тыс. руб. за кв.м) и помещения свободного назначения (21 тыс.).
Пояснение для читателя-неспециалиста: здесь приведены цены и ставки, которые продавцы и арендодатели указывают в объявлениях (та сумма, которую они хотели бы получить), а не цены сделок. Медиана — значение «посередине»: половина объявлений дешевле, половина дороже. Ставка аренды — плата за один квадратный метр в месяц.
Важно: доходность в этом обзоре валовая — в расчёте не учтены затраты владельца: налог на имущество и налог с арендной платы, эксплуатационные и коммунальные расходы, которые не возмещает арендатор, управление и комиссия агента, ремонт, страхование, простой между арендаторами и недосбор платежей. Доходность, которая остаётся владельцу, ниже.
Цифры обзора описывают рынок в целом и не заменяют оценку конкретного помещения. Если нужна рыночная стоимость или ставка аренды вашего объекта для банка, суда, сделки или отчётности, обращайтесь к нам: сайт iiii.ru, почта info@iiii.ru, телефон +7 (925) 755-77-85.
2. Исходные данные
Источник — объявления о продаже и аренде коммерческой недвижимости, собранные сервисом ads-api.ru с площадок Циан, Яндекс Недвижимость, Авито и Юла (тариф без телефонов: персональные данные продавцов и арендодателей не запрашивались и не хранятся). Взяты объявления, впервые опубликованные в октябре 2026 года, в Рязани и Рязанской области. Коммерческая земля в этот обзор не входит, она рассмотрена в обзоре земельных участков.
Правила отбора записей:
- офисы, помещения свободного назначения, торговые, складские, производственные помещения и здания с ценой и общей площадью от 5 до 50 000 кв.м;
- один и тот же объект на нескольких площадках (совпадают координаты, площадь и тип) учтён один раз;
- объявления, где вместо цены всего помещения указана цена квадратного метра (ставка ниже 1/5 медианы своего типа), исключены; исключены также 2 % самых дешёвых и 2 % самых дорогих объявлений по цене квадратного метра каждого типа на каждой территории.
Таблица 1 – Характеристика выборки
| Территория | Продажа, объявлений | Аренда, объявлений | Медиана площади (продажа / аренда), кв.м |
|---|---|---|---|
| Рязань | 256 | 377 | 118 / 106 |
| Рязанская область | 161 | 55 | 268 / 77 |
3. Метод
Для каждой группы (тип объекта, район) рассчитаны медиана и квартили цены продажи за квадратный метр общей площади и ставки аренды за квадратный метр в месяц (цена объявления об аренде — плата за всё помещение в месяц — делится на площадь). Группы, где меньше 20 объявлений, не показаны. Тип объекта указывает продавец или арендодатель.
Валовая доходность рассчитана двумя способами. Первый — отношение годовой медианной ставки аренды к медианной цене продажи того же типа на той же территории; этот способ сравнивает разные объекты и показывает уровень рынка, а не доходность конкретного помещения. Второй — по объявлениям о продаже готового арендного бизнеса, где продавец указал арендатора и ежемесячный платёж: доходность = платёж × 12 / цена продажи; это доходность одного и того же объекта, но по словам продавца.
4. Рязань: цены продажи и ставки аренды по типам
Таблица 2 – Цены предложения и ставки аренды по типам объектов: Рязань, октябрь 2026 года
| Тип объекта | Продажа: объявл. | Продажа: медиана, тыс. руб./кв.м | Продажа: квартили | Аренда: объявл. | Аренда: медиана, руб./кв.м в мес. | Аренда: квартили |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Офисы | 26 | 65 | 40–90 | 76 | 700 | 595–879 |
| Помещения свободного назначения | 153 | 66 | 36–88 | 212 | 750 | 559–1 000 |
| Торговые помещения | 20 | 67 | 52–110 | 33 | 870 | 616–1 250 |
| Склады | 13 | — | — | 24 | 400 | 300–541 |
| Производственные помещения | 13 | — | — | 21 | 449 | 369–556 |
| Здания целиком | 31 | 63 | 36–73 | 11 | — | — |
| Все типы | 256 | 60 | 35–84 | 377 | 700 | 507–944 |
5. Рязанская область: цены продажи и ставки аренды по типам
Таблица 3 – Цены предложения и ставки аренды по типам объектов: Рязанская область, октябрь 2026 года
| Тип объекта | Продажа: объявл. | Продажа: медиана, тыс. руб./кв.м | Продажа: квартили | Аренда: объявл. | Аренда: медиана, руб./кв.м в мес. | Аренда: квартили |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Помещения свободного назначения | 59 | 21 | 12–37 | 33 | 632 | 417–933 |
| Здания целиком | 65 | 12 | 3,9–27 | 5 | — | — |
| Все типы | 161 | 17 | 6,3–36 | 55 | 500 | 386–900 |
6. Цены и ставки по районам
Таблица 4 – Цены и ставки аренды коммерческих помещений в Рязани по районам, октябрь 2026 года
| Район | Продажа: объявл. | Продажа: медиана, тыс. руб./кв.м | ПСН, тыс. руб./кв.м | Аренда: объявл. | Аренда: медиана, руб./кв.м в мес. | ПСН, руб./кв.м в мес. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Советский | 49 | 75 | 73 | 124 | 840 | 838 |
| Московский | 56 | 63 | 71 | 72 | 681 | 754 |
| Железнодорожный | 65 | 60 | 60 | 84 | 686 | 799 |
| Октябрьский | 80 | 37 | 37 | 87 | 600 | 600 |
Советский район (центр города) дороже остальных и при продаже, и в аренде. Октябрьский район при продаже почти вдвое дешевле Советского, а ставки аренды там ниже лишь на треть; значит, доходность помещений на окраинах выше, но по одному месяцу объявлений это видно только как ориентир. Доходность по районам будет приведена, когда накопится выборка за несколько месяцев.
7. Цены и ставки по площади
Таблица 5 – Медиана цены продажи и ставки аренды по площади объекта: Рязань, октябрь 2026 года
| Площадь, кв.м | Продажа: все типы, тыс. руб./кв.м | Продажа: ПСН | Аренда: все типы, руб./кв.м в мес. | Аренда: ПСН | Аренда: офисы |
|---|---|---|---|---|---|
| до 50 | 44 | 43 | 917 | 913 | 857 |
| 50–100 | 74 | 82 | 809 | 848 | — |
| 100–300 | 66 | 65 | 634 | 656 | 586 |
| 300–1000 | 71 | — | 500 | 600 | — |
| более 1000 | 37 | — | 400 | — | — |
Таблица 6 – Медиана цены продажи и ставки аренды по площади объекта: Рязанская область, октябрь 2026 года
| Площадь, кв.м | Продажа: все типы, тыс. руб./кв.м | Продажа: ПСН | Аренда: все типы, руб./кв.м в мес. | Аренда: ПСН | Аренда: офисы |
|---|---|---|---|---|---|
| 50–100 | 18 | — | — | — | — |
| 100–300 | 17 | — | — | — | — |
| 300–1000 | 14 | — | — | — | — |
| более 1000 | 9,4 | — | — | — | — |
В аренде ставка в Рязани снижается с ростом площади: от 900 руб. за кв.м в месяц для помещений до 50 кв.м до 400 руб. для объектов больше 1000 кв.м. При продаже ясной зависимости от площади по одному месяцу объявлений не видно: самые дешёвые за метр — и небольшие помещения до 50 кв.м, и объекты больше 1000 кв.м.
8. Доходность
Таблица 7 – Валовая доходность по отношению медианной ставки аренды к медианной цене продажи, % в год, октябрь 2026 года
| Тип объекта | Рязань | Рязанская область |
|---|---|---|
| Офисы | 12,8 % | — |
| Помещения свободного назначения | 13,7 % | — |
| Торговые помещения | 15,5 % | — |
| Все типы | 14,0 % | — |
В Рязани доходность по отношению медиан — около 14,0 % для всех типов вместе, 13,7 % для помещений свободного назначения и 12,8 % для офисов. Объявлений о продаже готового арендного бизнеса с указанным платежом за месяц почти нет, поэтому проверить доходность вторым способом пока нельзя. Для Рязанской области доходность не приведена: продаются в основном здания целиком, а сдаются помещения, и отношение медиан не показательно.
Важно: доходность в этом обзоре валовая — в расчёте не учтены затраты владельца: налог на имущество и налог с арендной платы, эксплуатационные и коммунальные расходы, которые не возмещает арендатор, управление и комиссия агента, ремонт, страхование, простой между арендаторами и недосбор платежей. Доходность, которая остаётся владельцу, ниже.
9. Ограничения
- Это цены и ставки предложения, а не сделок. Скидка на торг в обзор не входит; для коммерческой недвижимости она обычно больше, чем для квартир.
- Ставка аренды в объявлениях может включать или не включать коммунальные и эксплуатационные платежи и НДС; в объявлениях это указано не всегда, поэтому ставки сравнивались без приведения.
- Тип объекта указывает продавец; помещение свободного назначения может использоваться как торговое, офисное или под услуги.
- Авито представлен неполно; объекты, которые продаются и сдаются без объявлений (через брокеров и торги), в обзор не попадают.
- Для оценки конкретного объекта нужны аналоги с близкими характеристиками (местоположение, этаж, вход, состояние, площадь) и корректировки. Такую оценку с отчётом по закону об оценочной деятельности выполняет оценщик iiii.ru.
10. Порядок обновления
Обзор обновляется ежемесячно по объявлениям прошедшего месяца. По мере накопления данных будут добавлены динамика цен и ставок, доходность по районам Рязани, корректировки на этаж и отдельный вход для коммерческих помещений.
Обзор подготовил оценщик К.С. Панфилов.
11. Использование материалов
Материалы обзора (текст, таблицы, цифры) можно цитировать и использовать в отчётах, статьях и презентациях только со ссылкой на источник: «iiii.ru, Аналитика и исследования» и адрес страницы https://iiii.ru/issledovaniya/kommercheskaya-nedvizhimost-ryazan/. На сайтах ссылка должна быть активной. Использование без ссылки на iiii.ru не допускается.
Оценка коммерческой недвижимости, ставки аренды, бизнеса или другого имущества для банка, суда, сделки, отчётности — на сайте iiii.ru, по почте info@iiii.ru или по телефону +7 (925) 755-77-85.